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【826土拍】厦门土地市场需要的是“冷思考”

发布时间:2020-02-08

  8月26日,厦门市国土资源与房产管理局举行2016年第三次居住用地拍卖会。当天,一共出让6宗地块,总建筑面积52.13万?,其中总建面积比上半年出让总量还多出10.28万?。
  
  本次土地拍卖会分上、下午两场,吸引了共计80多家项目公司参与竞拍。终,禹洲、泰禾、融侨等闽系房企成功摘牌; 万科如愿夺得马塘山地块; IOI自上次折戟杏林湾2014JP04地块之后,成功转战翔安新城;而融创此番历经四场较量才在“终点站”突出重围,从翔安新城“登鹭”!

  厦门826土地拍卖落下帷幕,地产圈与媒体圈把太多的惊叹赋予成交价格、太多的喧嚣给予拿地企业,亦成为普通市民关注与讨论的焦点。但是,在“热闹”的土拍背后,我们需要的不是跟风,而是“冷思考”!!!
  
  首先,我们要认清当下的全国土地市场环境,厦门已难独善其身。根据中房指统计,今年上半年全国密集出现205个地王,7月份已新增12个。从城市分布来看,二线城市的地王数量已经全面超过一线。其中,苏州27宗、杭州26宗、南京21宗、上海15宗、合肥14宗、北京12宗、广州9宗。本月,融信在上海创造了全国历史单价地王,楼面价100315元/?;阳光城刷新了福州全市新的楼面价纪录为45511元/?……
  
  我们会发现,地王扎堆出现的强二线城市存在一些共性,例如,人口流入净值高、经济发展预期高、交通体系辐射能力强等。因此,在一二线城市土地市场普遍升温的情况下,作为强二线城市的厦门显然无法独善其身。而开发企业之所以能轻松地拿地,归根结底还是因为宽松的货币环境。今天土拍,本土国企和央企趋于理性,拿地的多为外来上市房企。他们融资渠道灵活、融资成本低廉,在手握重金却土地储备库存告急时,必然要为企业的生存或战略放手一搏。
  
  所以,今天的成交结果完全是开发企业竞相逐地的市场行为。但,我们都清楚,过于激进的搏击都不长久。因为中央媒体已密集发文呼吁警惕楼市风险,表明国家对房地产行业的看法发生显著变化,楼市降温将成主要趋势。正如热度能传导,风险同样也会蔓延。过高的地价或将给厦门房地产带来更大的风险。我们再次提醒,调控力度正在加大,市场风险正在加剧,请理性拿地、谨慎购房。
  
  风险之一:调控政策升级呼之欲出
  
  今年以来,多个一二线城市房地产市场出现明显回暖,地价和房价呈螺旋式上涨,土地与楼市的双线调控随之而来,市场下挫立竿见影。当前,北上深重启限购,且延长限制年限;南京、苏州采取“地价熔断”、“限涨令”等措施,甚至苏州还率先重启限购;合肥先是推出“限贷”政策,尔后又进行“限贷升级”今日北京、上海和天津据传也在考虑出台新的举措控制房价。可见,城市间的调控正在传导。
  
  在拍地前夕,厦门政府已经提示:不排除未来在房地产市场调控方面出台更加严格的措施。拍地后,关于政府重启限购的传闻也不绝于耳,一旦成真,厦门潜在的购房需求将快速下滑,此次土拍中多宗限制户型的用地必将受到冲击。而且,目前市场上仍以刚需为主要客群,价格承受力有限,购房者不愿意也不需要成为“接盘侠”,因此高地价项目后续在定售价时将面临更大风险。
  
  风险之二:政府监管势必从紧
  
  今日土拍,已经看到政府正加大对开发企业的监管力度:不仅在出让文件上对住宅户型面积、竞买资格、开竣工时间予以严格限制,还要求竞得者5个工作日需全额缴交地价款,拍地后银监部门及时跟进审查拿地企业的购地资金来源,证监会亦明确房企融资募集资金不得用于拿地。那么接下来的土地拍卖,也不排除采取“限地价”措施。
  
  同时,市国土房产局明确表示会继续加强商品房预售监管,对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格的商品房项目,进行必要的定价指导。未来待批的项目如果出现价格过高,也许会面临 “批不出预售证”的尴尬。
  
  所以说,看似“风光”的拿高价地的企业背后,还有诸多潜在风险值得警惕。
  
  当然,我们也看到今天的土拍结果对购房者形成的心理冲击,但请市民稍安勿躁,因为政府正在加快健全保障住房供应体系,更多的保障性住房和公租房项目将投入使用,可满足城市“夹心层”群众的住房需求。同时,政府已组织开展房地产经纪市场专项检查,严厉打击黑中介、严肃查处扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。而且在四季度,政府还将继续加大供应居住用地,预计会有10宗用地陆续推出,因此未来的入市房源仍会稳定增长。建议市民们冷静客观地看待市场走势,不要被舆论炒作影响,不必急于一时地跻身到 “买房大战”中。
  
  由市场自发行为导致的土拍已走下神台,竞得企业在欢呼庆祝的同时,更应该思考开发和销售中面临的挑战。毕竟,调控出台、政策收紧、需求萎缩、预期下降将成为后市发展的主题。